【來論】利淡因素影響股樓 市場觀望更具健康

蔡志忠-香港山西政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長

近期股樓巿場明顯放緩，源於加息環境因素、資金流動限制與（CRS）稅務審查，股市成交金額屢次每日縮減至少於2,000億元，恆生指數跌穿23,000點。而樓市成交亦明顯回落，樓價指數開始錄得下跌，市場前景不明朗，令大多數買家持觀望態度。不過，筆者認爲從中長期看，這是一件好事，市場冷靜一下才更加健康。那麼爲什麼新樓巿場仍然銷情熾熱？那是因爲發展商訂價策略成功，無論是西九龍還是油塘的中小型新盤，首批單位訂價均低於二手巿場2成以上，成功吸引市場焦點，在收票大幅超額的情況下，首批單位均賣得滿堂紅。

中小型單位在剛性需求帶動下，直到今年年底仍然會有不錯表現，然而受到各種利淡因素影響，年底前價格將原地踏步甚至出現倒退2-3%。至於豪宅市場，雖然市場依然看好，但筆者認爲前景不太樂觀，尤其是過億元以上的二手豪宅、別墅等。息口有機會再向上，銀行對大額物業的風險評估較高，普遍要求更高的借貸比率（LTV）邊際或增設額外擔保條件，直接增加買家首期負擔。除了融資成本升高，大額物業如商業物業一樣，租金回報率（Yield）經常出現負利差（Negative Carry），即租金收入無法覆蓋銀行按揭利息。

資金受到限制，說白了即是資金跨境及流動性受阻，調配難度大增，也直接影響股樓市場。全球金融合規（AML、KYC）標準不斷提升，大額資金跨境撥調需要極長時間及繁複證明，亦導致樓市買家難以在既定成交期內完成付清樓價。機構企業與家族辦公室變現謹慎，機構投資者在面臨資金出入境限制或流動性管理的考量下，普遍選擇觀望或優先保留現金流，大幅減少重資本投入，引致金融股市沽出更甚於買入。豪宅市場亦一樣，許多中小企業或投資者在缺乏資金周轉情況下，被迫沽售豪宅物業，令這個市場沽壓沉重。

資金審查令大額買賣呈觀望狀態

此外，近期中國的稅務審查CRS ，審查的核心是 「誰在海外擁有什麼金融資產，以及這些資產產生了多少收益」。調查公司、信託、基金等機構帳戶，若企業屬於被動投資型（如海外離岸 Shell Company），金融機構會進一步穿透審查，追查背後的 實際控制人（Controlling Persons / 實質受益人）。這些行動使不少商家感到擔憂，他們最擔心的是，怕被調查更早期甚至幾十年前做生意時的資金來源，也忘了當時有沒有犯規等等。稅務及合規部門對大額物業買家的資金來源進行嚴格審查，也導致部分私人投資者爲避免不必要的稅務追查或合規審訊，主動選擇延後購置大額資產。

受以上三重因素影響，從融資成本、資本調配以及合規風險等不同維度，對買家及投資機構形成沉重壓力。這正是目前高金額物業（如豪宅、全幢商大廈及商舖）交易顯著放緩的三大關鍵推手。大碼物業成交拉鋸，部分實力業主未有即時資金壓力，不願大幅降價，買家轉向不良資產或銀主盤埋手，市場資金更待大幅減價的折讓資產（Distressed Assets）、銀主盤或迫切變現的重組項目，一般正常定價的大額物業則呈現有價無市。估計豪宅市場會淡靜一段時間，直到市場明朗化之後。有一點必須特別謹慎，香港需要保持國際金融中心地位，資金長期擁有自由進出權利，因此在處理CRS審查過程中，宜適當靈活寛松處理，尤其是對一些原本屬於海外的資金。要避免資金愈管制愈想外流，影響整體經濟大局，讓競爭對手漁翁得利。

(編輯：紫嫣)